산업단지 재생사업지구 사업방식 비교

구분

수용․사용방식

환지방식

재정비방식

정의

∘사업시행자가 재생사업지구내 토지등을 전부 또는 일부 수용하거나 사용하여 사업을 시행하는 방식

∘사업시행자가 재생사업지구 내 토지소유자등에게 ^*환지를 통하여 사업을 시행하는 방식

^*환지 : 기존 토지 개발 후 해당 토지주에 재분배방식

∘지정권자가 재생사업 지구의 기반시설 정비 와 연계하여 토지이용계획 변경등의 재생계획 및 시행계획을 수립하고 소유자․입주기업등이 정비하는 방식

지정범위

전부 또는 일부

전부 또는 일부

전부

장점

∘전면매수에 따른 토지 효율성 확보로 많은 공공용지 제공가능

∘개발이익의 공공환수가 가능하며, 사업안정성 확보 및 기간단축

∘토지투기방지, 빠른 지가안정 확보 가능

∘토지소유자의 자율적 참여와 직접공급

∘지자체 비용부담없이 공공시설, 도시기반 시설 확충․정비 가능

∘감보율 적용에 따른 공공용지 확보

∘민원 최소화

∘토지소유권 변동이 거의 없어, 민원최소화 가능

∘토지소유자 동의 없이 진행 가능

∘민간의 자율적 개발 유도를 통해,  최소의 사업비로 사업추진 가능

단점

∘천문학적인 사업비로 인한 재정적 부담 및 투자자금 회수 장기간

  ※ 사업시행자 부재

∘보상에 대한 높은 민원발생

∘보상비 과다 발생에 따른 높은 분양가와 분양 지연시 수익성 악화

∘환지내 건축물(설비이전 비 및 영업비 등) 보상 문제로 인한 갈등

∘수익중심의 사업시행 으로 낮은 공공용지율과 토지이용효율 저하

∘감보율 적용 및 체비지 산정등 토지소유자의 의견 조율 한계

∘세입주(공장)등의 보상 대책 미비 및 민원 가중

∘사용방식,환지방식 대비 전면적인 개발등의 재정비 효과 저조

∘토지 및 건축주의 불확실한 참여로 인한 실효성 저하

∘민간 참여저조시 사업장기화 우려