택지개발지구의 이해

⌜택지개발지구의 이해⌟

▼ 택지개발촉진법 [시행 2015.1.20.] [법률 제13052호, 2015.1.20., 일부개정]

제1조(목적) 이 법은 도시지역의 시급한 주택난(住宅難)을 해소하기 위하여 주택건설에 필요한 택지(宅地)의 취득·개발·공급 및 관리 등에 관하여 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정과 복지 향상에 이바지함을 목적으로 한다.

제2조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  

1. "택지"란 이 법에서 정하는 바에 따라 개발·공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지를 말한다.

2. "공공시설용지"란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제6호에서 정하는 기반시설과 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위한 토지를 말한다.

3. "택지개발지구"란 택지개발사업을 시행하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역과 그 주변지역 중 제3조에 따라 국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사(이하 "지정권자"라 한다)가 지정·고시하는 지구를 말한다.

4. "택지개발사업"이란 일단(一團)의 토지를 활용하여 주택건설 및 주거생활이 가능한 택지를 조성하는 사업을 말한다.

5. "간선시설"(幹線施設)이란「주택법」제2조제10호에서 정하는 시설을 말한다.

위에서 보시는 바와 같이 “택지개발지구"란 주택건설 및 주거생활이 가능한 택지를 조성하는 사업으로 국가(지방자치단체)에서 지정, 고시하여 개발하는 곳을 말합니다

70~80년대 도시지역에서는 주택 수요의 증가 및 부동산 투기 등으로 인하여 주택가격이 폭등하고 그로 인하여 심각한 주택난이 발생하였으며 이를 해소하기 위해서 대규모 택지를 저렴한 가격으로 공급할 수 있는 택지개발사업을 『택지개발촉진법』을 통하여 규정하고 시행하게 되었습니다

▼ 택지개발지구 내에서의 토지 투자 유형

택지개발지구는 비교적 넓은 지역에서 집중적으로 개발이 이루어지기 때문에 과거에는 큰 수익을 보장하는 경우가 많았지만 이제는 전 세계적인 경제위기 및 부동산 시장 침체로 인하여 실패하는 택지개발지구가 발생한다는 사실에 유념해야겠습니다. 개발이 제대로 이루어 지지 않는 택지개발지구는 무한정 개발이 지연되거나 취소되는 등 투자손실을 유발 할 수도 있다는 점을 명심해야겠습니다.

택지개발지구에서의 토지투자는 크게 “일반분양과 특별분양” 두 가지로 구분할 수 있습니다.

일반분양은 택지개발이 완료되는 시점에 특정 부지를 일반에 분양하는 경우입니다.

분양 택지에는 단독주택 부지부터 상업시설 부지까지 다양한 용도들이 있는데 단독주택과 같은 형태의 부지를 제외하고는 비교적 큰 금액의 투자금이 필요하기 때문에 단독으로 매입하는 것은 다소 어렵고 다수의 사람들이 투자지분을 나누어 투자하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.

대규모 개발사업의 경우 일반적으로 개발 발표 직후, 착공 후, 완공 후 등 세 단계에 걸쳐 시세의 변화가 크게 일어납니다. 개발에 대한 정확한 정보와 부동산 시장을 보는 안목이 있다면 개발 직전이나 착공 후에 주변의 땅을 미리 확보해 둔다면 큰 시세차익을 기대할 수도 있겠지만 사업이 정상적으로 진행되지 않을 경우 투자금이 장기간 묶이는 등 위험요인도 큰 편입니다.

일반분양의 경우 택지개발지구가 성공적으로 개발 된 이후에는 상권이 형성되고 입주민들이 이주하면서 마지막으로 시세차익이 발생할 여지가 있지만 택지개발지구의 사업완료 시점과 맞물려 분양되기 때문에 분양되는 토지의 가격은 이미 시세와 상당히 근접해 있어 향후 투자수익에 대한 기대치가 그리 크지는 않습니다. 따라서 택지개발지구의 일반분양에 대한 투자는 해당 지역이 향후 얼마나 안정되게 발전할지에 대한 세밀한 검토 후 시세차익보다는 건물의 신축을 통한 매매 차익이나 임대수익을 기대하고 투자하는 것이 좋습니다.

택지개발지구 내에서 기존 토지 소유자에 대한 보상은 아파트를 분양 받을 수 있는 권리를 주거나 토지를 특별한 가격과 조건에 분양하거나 두 가지를 혼용한 형태로 이루어집니다. 이러한 특별분양권에는 이주자택지, 협의양도택지, 생활대책용지의 세가지 형태가 있습니다.

첫번째 이주자택지는 택지조성원가의 약 80% 수준에서 단독주택용지가 분양되는 것을 말하는데 지역에 따라 시세차익의 기대치가 크게 다르기 때문에 향후 발전가능성 등을 면밀히 검토하고 투자해야겠습니다.  

둘째 협의양도인택지는 택지개발예정지구 지정고시일 이전부터 사업지구 내에 토지를 소유하여 온 자가 개발주체와의 협의를 통해 양도한 택지를 의미합니다. 협의양도인택지 역시 이주자택지와 같이 분양가격에 비해 현저하게 낮은 수준으로 공급되기 때문에 큰 시세차익을 기대할 수 도 있지만 개발여부와 성공여부에 따라 위험도 크기 때문에 신중하게 투자를 고려해야 합니다. 

마지막으로 생활대책용지는 택지개발예정지구 안에서 생계를 영위하는 사업을 할 경우 그들에게 공급하는 택지로 이러한 생활대책용지는 1인당 약 6~8평 정도 공급이 되는데 이들 중 20~40명 정도가 조합을 결성해 근린생활시설이나 상업용지를 공급받는 경우가 많습니다. 이러한 생활대책용지에 대한 투자는 조합을 결성해 대단위 상업용지를 분양받아 건물을 지으려는 조합 등이 있을 경우 상당히 큰 투자수익률을 기대할 수도 있지만 기대수익이 큰 만큼 큰 리스크도 감수해야합니다.

여타 부동산 시장처럼 택지개발지구도 과거와 같이 조성되기만 하면 무조건 돈이 되는 시대는 지났기 때문에 향후 발전 가능성 등을 면밀히 검토하고 꼼꼼하게 따져본 후에 투자에 접근하여야겠습니다. 또 하나 택지개발지구 주변의 땅들이 오히려 더 큰 투자기회를 제공하는 경우가 많이 있습니다. 주변의 개발여지도 꼼꼼히 살피셔서 성공적인 부동산투자의 기회를 잡으시기 바랍니다.

▼ 이제는 시세차익이 아닌 개발투자와 개발이익이 부동산 투자의 새로운 흐름입니다. 또한 매매로 인한 시세차익보다는 임대 등을 통한 운영수익이 부동산 투자의 첫 번째 목적이 되었습니다. 택지개발지구나 주변의 발전 가능성을 잘 살펴보시고 임대주택이나 상가 등의 개발에 투자하여 안정적인 임대수익을 보장 받으시기 바랍니다.