건축 부지 선정 검토

기본카테고리 | 2015-09-30 오후 5:37:30 | 조회수 : 4059 | 공개

CR Site를 선정하다
기획단계에서 사업부지가 필요한 입지로서 전제를 검토한다. 이후에 전제조건 만으로 결정되는 경우도 있고 여러 대안을 선정하는 경우가 있다. 전제가 결정되면 입지조건을 검토하여 여러 대안 중 검토항목에 따른 장단점을 검토하는 과정을 통해서 최종적인 CR Site를 결정한다. Site를 결정하는 입지조건은 크게 사회 문화적 조건, 건축 도시적인 조건. 기술적인 조건, 법적인 조건으로 나눌 수 있다. 이런 입지조건은 절대적 평가와 상대적 평가, 계량화된 평가와 비 계량화된 평가로 나눌 수 있다. 이 과정에서 가중치를 배제하는 것이 공정성을 확보하는 방법이다.

사회 문화적 조건 – 인문학적 조건
상징성, 지역경제와의 연계성, 인력고용의 효과, 사회기반시설의 공급(주택, 도시 인프라) 등이 사회 문화적인 입지조건으로 검토할 수 있다. 배후지의 인구도 인력공급 적인 측면에서 중요하다. 지역과 권역의 구분에서 알 수 있듯이 반경 1~3Km정도의 지역적인 상징성과 반경 3~40Km에 이르는 권역적인 상징성을 고려하는 것도 필요하다. 산업단지로 개발된 지역은 이런 검토가 필요하지 않지만 주변이 개발되지 않은 지역을 검토한다면 이런 인문학적 조건을 입지조건의 기준으로 삼는 것이 중요하다. 인문학적 입지조건과 함께 자연조건도 입지선정의 조건이 된다. 지형, 지질, 경관, 시각, 식생, 미기후 등이 해당된다.

건축 도시적인 조건
광역적 대지해석, 도시계획, 접근 및 교통, 도시하부구조, 주변 영향권, 지형 및 배치조건, 기존건축 및 시설물과의 연계, 장래 증축가능성 등 광범위한 입지조건을 가진다. 일반적으로 대지가 결정되면 기본계획단계에서 이루어지는 대지분석과 유사한 방법으로 입지조건을 정의한다. 이런 건축 도시적인 조건은 인문학적 조건과 연계한다. 아울러 토지이용 및 배치조건을 분석하여 종합적인 보고서가 나오게 된다.

기술적인 조건 - 지반 진동과 EMI 검토
공사내용에 관한 기본적인 개요를 마련하는데 목표를 가지고 검토를 시작한다. 예정지를 찾고 예정지에 따른 규모 제약사항, 규모산정, 공사비, 유사한 공사에 대한 조사를 시행한다. 클린룸이 있는 산업설비 건설 예정지 조사는 일반적인 산업설비와 유사하다. 차이 나는 점은 생산제품 특성을 고려한 진동과 자기장에 대한 조사이다. 반도체와 디스플레이 등 초정밀 전자제품을 생산하기 위한 프로세스 단계에서 아주 정밀한 진동제어가 필요하다. 초정밀 전자제품을 생산하기 위한 산업설비 구조물이 안치되는 지반이 외부 요인에 의해 가진 될 경우 향후 완료되어 가동하는 상태에서 이에 의한 악영향을 받게 된다. 이런 상황이 되면 손실 정도가 막대하게 된다. 기회단계에서 지반에 대한 타당성을 입증해야 하는 중요한 이유가 여기에 있다. 사업예정지 주위에 진동에 영향을 주는 요소로는 기차선로, 고속 및 일반 자동차 전용도로, 터널, 교량이다. 현재뿐 아니라 계획된 미래 투자결정도 검토 대상이 된다. 건축물의 구조체를 통한 진동제어가 가능한 수치 이상이 예상된다면 정밀한 진동측정이 필요하다. 예정부지 지반에 대한 암진동 측정은 진동측정 전문업체에 의뢰하여 24~36시간 연속으로 측정한다. 측정 결과치를 바탕으로 생산제품이 필요로 하는 디자인룰(회로선폭)을 뛰어넘는 암진동이 측정되고 이것이 구조물로 제어가능한 피크치를 넘는지 확인한다. 이는 사람 신체로 감지할 수 없는 단계로서 수 μm 단위에 해당된다.

진동제어와 함께 검토해야 되는 조건이 있다. 전자기장이다. 전류 또는 시간에 따라 변화하는 전기장에 의해 그 주위에 자기력이 작용하는 공간을 만든다. 그 공간을 전자기장이라고 한다. 전자기장은 운동하는 전하에 영향을 준다. 전하에 영향을 주는 것까지 검토해야 되는 이유는 E-Beam Lithography 와 같은 초미세 패턴을 만들어 주는 장비에 전자기장이 영향을 미치기 때문이다. 일정 수준 이상의 전자기장은 전하에 영향을 주므로 굴절현상과 같은 왜곡이 발생한다. 이런 전자기장은 일상적인 환경에서 영향을 주지 않는다. 145Kv 이상의 고전압 송전선로에 인접한 사업예정지는 검증이 필요하다. 과거에 경험을 살펴보면 145Kv 송전선로 25m 지점에서 52 nT (at 60 Hz)가 측정된 적이 있다. 이는 E-Beam 장비가 제한하는 50nT를 초과하는 수치다. 따라서 145Kv 송전선로에서는 25m 이상 거리에 초미세 정밀장비가 배치되어야 한다.
- 145Kv 고압선로 주변 EMI측정 사례(※ E-beam 장비 기준 : 50 nT(at 10 ~ 1,000 Hz)

측정위치	측정 주파수 범위	E-field	H-field
기준점 - 철탑 앞 10 m 路上 지점 - 전력선 수직下 지점	5 Hz ~ 2 kHz	256 V/m (at 60 Hz)	165 nT (at 60 Hz)
기준점 - 철탑 앞 10 m 路上 지점 - 전력선 수직下 지점	30 Hz ~ 2 kHz	252 V/m (at 60 Hz)	-
路上 기준점에서 10 m 떨어진 지점(전력선과 수직 방향)	5 Hz ~ 2 kHz	110 V/m (at 60 Hz)	116 nT (at 60 Hz)
路上 기준점에서 20 m 떨어진 지점(전력선과 수직 방향)	5 Hz ~ 2 kHz	40 V/m (at 60 Hz)	80 nT (at 60 Hz)
路上 기준점에서 25 m 떨어진 지점(전력선과 수직 방향)	5 Hz ~ 2 kHz	10 V/m (at 60 Hz)	52 nT (at 60 Hz)
路上 기준점에서 30 m 떨어진 지점(전력선과 수직 방향)	5 Hz ~ 2 kHz	1 V/m (no frequency)	42 nT (at 60 Hz)
路上 기준점에서 40 m 떨어진 지점(전력선과 수직 방향)	5 Hz ~ 2 kHz	627 mV/m (no frequency)	40 nT (at 60 Hz)
路上 기준점에서 50 m 떨어진 지점(전력선과 수직 방향)	5 Hz ~ 2 kHz	-	20 nT (no frequency)

법적인 조건
부지선정은 다양한 환경과 관련법으로부터 영향을 받게 된다. 전제조건에서 검토한 대지가 가지고 있는 법적인 제한사항을 살펴 볼 필요가 있다. Site에 대한 제약사항은 국토이용계획법과 건축법에서 살펴본다. 건물을 지을 수 있는 땅은 대지라는 지목으로 분류된다. 개발이 안된 산지나 농지는 개발행위라는 절차를 통해서 대지로 전환이 된다. 이 때 산지는 산지개발부담금, 농지는 농지개발 부담금이라는 대체비용을 지불하게 된다. 어떤 지역에 속해 있는지에 따라 건폐율, 용적율이 달라지게 되는데 이는 법규 상에서 확인이 가능하다. 어떤 지역에 속해 있는가에 따라 달라지는 것은 그 대지에 건축할 수 있는 용도도 있다. 산업설비(공장)은 일부 지역지구에서 건축할 수 없으므로 사전에 확인하는 것이 중요하다. 어떤 용도지역, 지구, 지목에 따라 다양한 법적 제한규정이 있으므로 법규에서 조례까지 살펴보는 것이 좋다. 이렇게 대지가 속한 다양한 규제에 대한 검토가 기획단계에서 이루어진다. 개발이 완료된 공업단지의 경우 지구단위계획이라는 규제가 있다. 차량의 출입은 어디로 하는지 대지 경계선에서 건물이 떨어져 있어야 하는 지 등 자세한 사항으로 규제가 있으니 주의해야 한다. 부지선정의 법적 타당성 검토를 통하여 해당 프로젝트는 구체화 실체화 될 수 있다. 관련법의 종류가 매우 다양하고 각 관련법이 서로 연계되어 적용됨에 따라 법적 타당성 검토 시 관련법의 체계에 따른 검토가 필요하다. 법적인 검토항목과 관련법을 정리하면 표 1과 같다.

항 목		내 용	관 련 법
지 번			지적법
지 목		전 / 답 / 임야 / 대지 등	국토계획법, 지적법 등
면 적		M2	지적법
용 도	지 역	도시 / 관리 / 농림 / 자연환경보전	국토계획법 건축법 농지법 산림법 등
	지 구	경관 / 미관 / 고도 / 방화
	구 역	개발제한 / 시가화조정 / 수산자원보호
	지구단위	1종지구단위 / 2종지구단위
군사시설		군사시설보호구역 / 해군기지구역/ 군용항공기지구역	군사시설보호법 해군기지법 군용항공기지법
농 지		농업진흥 / 농업보호구역	농지법
산 림		생산보전임지 / 공익보전임지	산림법
자연공원		공원구역 / 공원보호구역	자연공원법
수 도		상수원 보호구역 / 수질보전특별대책지역	수도법
문화재		문화재 / 문화재보호구역	문화재보호법/전통사찰보존법
도로관계		도로너비 / 대지에 접한 면 수 등	국토계획법, 도로법, 주차장법
토지거래		허가제한	국토계획법, 농지법, 산림법
개발행위		허가제한	국토계획법, 농지법, 산림법

표1. 법적 검토항목과 관련법
건축부지에 대한 관련법의 검토항목은 다양하다. 전문가가 아니면 사실 제대로 처리하기가 어렵다. 보통 설계사무소, 부동산관련종사자의 도움을 받게 된다. 토지 구입단계에서는 원하는 목적물을 건립할 수 있는지가 관심이 된다. 보통 대상지는 도시계획구역 안에서 정해지는 경우가 많다. 이 경우 대지가 대다수로 일반적인 건축법 절차로 건축이 가능하다고 할 수 있다. 그러나 도시계획구역이 아닌 산지나 농지의 경우 국토이용계획에 관한 법률에 따른 개별절차를 진행해야 건축이 가능하게 된다. 이런 경우에 적용할 수 있는 다양한 법적용 항목의 관계를 큰 그림에서 이해하면 업무진행에 편리하게 된다. 아래 표2는 이런 법적용 항목의 관계를 표시한 경우다.

순위	대상	법적용 항목	세부 내용	관련법
1	토지	토지거래	허가구역	국토 계획법
			허가대상/면적	국토 계획법 군사시설보호법 해군기지법 군용항공기지법
			행위제안	국토계획법 항공법, 수도정비계획법
			토지매수	개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(이하 개특법)
			대지분할제한	건축법
			공원보호구역	자연공원법
			국가지정문화재	문화재보호법
			주변지역의 보호	전통사찰보존법 수도권정비계획법
		개발행위	허가구역	국토계획법
			허가대상 / 면적	국토계획법 군사시설보호법 해군기지법 군용항공기지법
			허가대상 행위 행위허가의 기준	국토계획법 자연공원법
			행위제한	개특법, 항공법, 도권정비계획법
			정비사업의 시행	정비법
			대지분할 제한	건축법
			접도구역의 지정	도로법
2	토지와 건축	개발행위	지목변경 / 전용허가	농지법, 산림법
2	토지와 건축	용 도	전용허가	농지법, 산림법
3	건축	용 도	건폐율, 용적율, 특례	국토계획법
			행위제한 / 허가 기준
			건축제한, 도로와의 관계	국토계획법, 건축법
			전용허가	농지법, 산림법
		도로관계	도로의 점용, 접도구역	도로법
			부설주차장 설치	주차장법
			용도변경 금지	농지법, 산림법

표 2. 법적용 항목의 관계
사업부지 선정을 위한 법규검토 중에서 핵심적인 부분은 CR이 포함된 건축물을 건축할 수 있는지 여부다. CR이 있는 연구소의 경우 교육연구시설에 해당이 될 수 있다. 생산을 위한 CR이 있는 경우에는 공장이 해당된다. 교육연구시설은 비교적 폭넓은 지역에서 건축이 가능하지만 공장의 경우는 그 반대다. 또한 부가적으로 사용되는 각종 유틸리티 중에서 위험물이 있다면 더욱 제한이 많다. 이런 법적제한은 국토의 이용 및 계획에 관한 법률에서 정하고 있는데 동법 시행령 별표4에서는 아래와 같이 규정한다.

「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장 중 인쇄업, 기록매체복제업, 봉제업(의류편조업을 포함한다), 컴퓨터 및 주변기기제조업, 컴퓨터 관련 전자제품조립업, 두부제조업, 세탁업의 공장 및 지식산업센터로서 다음의 어느 하나에 해당하지 아니하는 것
(1) 「대기환경보전법」 제2조제9호에 따른 특정대기유해물질을 배출하는 것
(2) 「대기환경보전법」 제2조제11호에 따른 대기오염물질배출시설에 해당하는 시설로서 같은 법 시행령 별표 1에 따른 1종사업장 내지 4종사업장에 해당하는 것
(3) 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 제2조제8호에 따른 특정수질유해물질이 같은 법 시행령 제31조제1항제1호에 따른 기준 이상으로 배출되는 것. 다만, 동법 제34조에 따라 폐수무방류배출시설의 설치허가를 받아 운영하는 경우를 제외한다.
(4) 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 제2조제10호에 따른 폐수배출시설에 해당하는 시설로서 같은 법 시행령 별표 13에 따른 제1종사업장부터 제4종사업장까지에 해당하는 것
(5) 「폐기물관리법」 제2조제4호에 따른 지정폐기물을 배출하는 것
(6) 「소음·진동관리법」 제7조에 따른 배출허용기준의 2배 이상인 것

위와 같이 공장이라고 해도 관련 법규에서 정한 규정에 맞을 경우 일반주거지역이라도 설치가 가능하다. 따라서 배출되는 폐기물의 종류를 잘 조사하여 확인해야 한다.

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