중국인 투자 어떻게 컨트롤 할 것인가?

국제자유도시담론 | 2014-04-15 오전 9:58:27 | 조회수 : 2903 | 공개

요즘 제주도는 중국이 많은 논쟁을 불러오고 있다. 외국인 관광객 200만 명을 돌파했는데, 이 가운데 80% 이상이 중국인이다.
제주도가 전국에서 가장 많은 외국인 투자를 했는데, 90% 이상이 중국 자본이더라 하는 등, 제주도에서 중국을 제외하고는 얘기를 할 수 없는 지경이 되었다. 불과 몇 년사이에 벌어진 일이다.

지금 지방선거가 한참 진행중이다.
이번 선거에서 중국인 투자와 관련하여 많은 논란이 일고 있다. 대부분의 후보들이 중국인 투자를 선별하겠다고 한다. 모 후보는 제주도 토지를 중국인에게 마구 팔면 안된다고 하고, 다른 후보는 묻지마식 중국자본 투자는 안된다고 하였다. 특정 후보는 이에 더해 2년간 대규모 개발사업 인.허가를 중단하자는 개발안식년제를 제안하기도 하였다.

과연 중국인 투자를 거절할 수 있을까? 거절해야 한다면 어떠한 방법으로 할 것인가?
이에 대해서는 구체적인 방법론이 제시되지 않고 있다. 구체적인 대안도 없이 중국인 투자를 무한정 거절할 수도 없다.

문제를 해결하기 위해서는 문제의 양상을 정확하게 진단해야 한다.
중국인들이 제주도에 투자유치를 할 때, 그들이 먼저 투자할 곳을 제시한 적이 한 번도 없다.
제주도지사가 유치하거나, 개발센터가 유치하거나 아니면 마을 주민들이 자신들의 목장을 투자사업지로 내 놓았기 때문이다.
중국인들은 제주도민들이 요구하는 곳에서 개발사업을 추진하였다.
한 참 지나자! 이제 다른 쪽에서는 중국인들이 난개발을 유발한다고 하지만 전혀 그렇지 않다.
중국인들이 호텔과 같은 분양형 숙박시설에 치중하는 것은 현행 법이 이를 허용하기 때문이다.
재량권을 가진 제주도지사가 제대로 운영하지 못한 것을 중국인 탓 하는 것은 바람직하지 않다.

투자유치를 하고, 이에 따른 부작용을 최소화하기 위해서는 구체적인 도시계획이 수립되어 있어야 한다. 외국인 투자를 공간적으로 집적화 시킴으로써 규모의 경제와 집적의 경제를 누릴 수 있어야 하기 때문이다.
그런데 제주도 도시계획은 이에 대한 준비가 전혀 되어 있지 않다.

자! 제주도의 도시계획 도면을 보자.

도시지역은 대부분 해발고도 200미터 이하 지역에 집중되어 있다. 그 밖으로 계획관리지역 등 관리지역이 지정되어 있고, 한라산과 오름을 중심으로 자연환경보전지역이 지정되어 있다.
제주도의 계획관리지역은 지구단위계획을 수립하면 모든 용도가 가능해진다. 한 마디로 싱가포르의 화이트존(white zone)과 같은 효과를 가지고 있다. 어떠한 용도든 가능하다. 하지만 특정한 용도의 개발만 허용한다면 향후 공급과잉으로 인한 심각한 도시문제를 야기할 수 있기 때문에 바람직하지 않다.

이러한 이유때문에 최상위계획인 제주국제자유도시종합계획이나 도시기본계획에서 개발에 대한 총량과 그 입지가 구체적으로 결정되어야 한다. 그리고 하위계획인 도시관리계획은 단순하게 용도지역, 용도지구, 용도구역, 지구단위계획과 도시계획시설만 나열해서는 안된다. 하지만 제주도의 도시계획은 그렇지 않다는 것이 문제다.
이에 대해서 의회가 지속적으로 지적하고 있지만 개선되지 않는 것이 제주도 도시계획의 현실이다.

그렇다면 중국인 투자를 컨트롤하기 위해서는 어떻게 해야 할 것인가?

첫째, 구체적인 계획이 없이는 국공유지를 매각하는 것은 바람직하지 않다. 이런 얘기를 하면 제주도는 도시계획위원회의 심의를 거친 사안이기 때문에 계획에 의해서 공유재산을 매각한다고 답변한다. 구체적인 계획이란 바로 도시기본계획에서 설정한 비전과 목표에 부합하는 구체적인 계획을 의미하는 것이다. 지금과 같이 중국 투자자들에게 분양형 숙박시설 위주의 개발사업을 개발이 가능한 곳이라 해서 아무 곳에서나 허용해서는 안된다는 것이다.

둘째, 제주도 전체를 개발과 보전이 균형잡힌 구체적인 상세계획(detailed plan)이 수립되어야 한다. 예를 들어 제2종 주거지역이라면 지역마다 구체적인 층수, 용적률, 건폐율, 구체적인 설계기준 등이 제시되어야 한다는 얘기다. 그리고 계회관리지역이라고 하여 모든 용도를 허용하는 것은 바람직하지 않다. 입지적 잠재력을 최대화할 수 있는 용도가 도시관리계획 재정비시 구체적으로 제시되어야 할 것이다. 도시계획이 서로 다름으로 인한 형평성 논란이 생길 수 있다. 이러한 논란은 구체적이고 강력한 개발이익환수 제도를 통해 컨트롤한다면 해소할 수 있을 것이다.

셋째, 도시계획을 실현하는 효율적인 체계를 구축해야 한다. 제주도의 비전과 목표를 설정하는 제주국제자유도시종합계획과 도시기본계획을 구체적으로 도시관리계획으로 반영해야 한다. 그래야 구체적인 개발규제가 가능하다. 개발규제를 토지주가 따르지 못하는 경우 도지사에게 토지에 대한 매수청구를 신청하도록 강제화하는 방안도 필요하다. 이러한 시스템이 마련된다면 개발이 가능한 토지를 효율적으로 비축할 수 있고, 제주도가 이를 개발할 수 있는 투자자를 유치할 수 있기 때문이다.

넷째, 외국인 투자유치용 개발사업부지 판매방식을 탄력적으로 운영해야 한다. 제주도가 전략적으로 투자를 유치하는 사업에 대해서는 무상으로 공유지를 임대하고, 숙박시설이나 복합리조트인 경우에는 경매방식으로 토지를 매각하거나 임대하는 방안을 검토해야 할 것이다.

마지막으로, 중국인 투자를 효과적으로 조절하는 수단은 바로 도시계획이다. 싱가포르처럼 전문가 그룹이 도시계획을 수립하고 집행할 때 그 효율성을 발휘할 수 있다. 제주도의 실정을 보자. 투자유치와 관련된 기관만 해도 제주국제자유도시개발센터, 국제자유도시본부, 도시디자인본부, 세정담당관실 4개의 기관이나 부서가 담당하고 있다. 전문성을 확보하기 위해서라도 투자청과 도시계획청을 신설하는 방안을 검토해볼 필요가 있다.

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