일반적인 관리처분 계획

기본카테고리 | 2016-05-03 오후 4:42:45 | 조회수 : 1064 | 공개

1. 관리처분 계획의 의의
 
관리처분이라 함은 관리계획과 처분계획을 합친 개념으로, 종전 토지 또한 건축물의 소유권과 소유권 이외의 관리(담보권 등의 권리)를 새로이 조성되는 대지와 신축건물의 소유권과 소유권 이외의 권리로 변환(공용 환권) 시키면서 그 가격의 차액에 상당하는 청산 금액을 징수하거나 교부하는 공법상 처분이 관리계획이고, 정비기반시설(공원.도로 등) 및 사업시행자에게 귀속되는 체비시설의 처분에 관한 계획이 처분계획이다.
 
관리처분계획 수립을 위해서는 먼저 분양신청을 받은 다음 이를 기초로 분양설계를 하게된다. 조합원이 정비사업을 통하여 궁극적으로 달성하고자 하는 바는 공동주택을 분양받는 것이므로 주택의 배분은 합리적으로 이루어져야 한다. 이 정의만 보면 관리처분계획이 별다른 것이 아니게도 느껴질 수 있다.
 
관리처분계획의 진실을 모르는 흑자는 액셀프로그램에 종전부동산 평가액, 사업비 개산액, 분양수입 개산액을 대입하여 프로그램만 돌리면 된다고 하는 사람도 있기는 하다. 이에 반하여 관리처분계획안 수립의 어려움을 아는 전문가들이 더 많다.
 
 
 
2. 관리처분계획의 다른 모습과 진실
 
관리처분계획에서는 신축건물의 권리 배분과 더불어 청산금의 개략적인 금액이 정하여지므로 토지등소유자의 이해관계가 첨예하게 대립될 수 밖에 없다.
 
정비사업 현장이라면 어느 곳이든 비대위가 있는데, 비대위 없는 정비사업 현장이 없다고 말할수 있을 정도로 이해관계가 첨예하게 대립되고 있다. 필자는 관리처분계획의 불편한 진실에 대하여 나름대로의 경험을 고백한다.
 
지인 등의 정비사업 참여여부를 물어보면서 조합집행부에 대한 불심감을 표시하는 경우가 종종 있다. 이때마다 필자는 관리처분계획의 개념에 대해 설명하면서, 관리처분계획이 잘 수립되어야만 조합원의 이익이 된다고 말해준다. 일반인들의 경우 정비사업에 대한 이해도가 낮으므로 알기 쉽게 "관리처분계획에서 총수입에서 총사업비를 공제한 금원을 조합원에게 종전 부동산 권리가액으로 교부하는 금원이 된다"고 설명해준다.
 
또, 사업성이 좋게 하기 위한 기술적인 방법으로 총수입은 많게, 총지출은 적게 하는 식을 설명해준다. 아울러 "총지출의 대부분의 내용은 건축공사비와 정비사업을 위한 이주비 금융비용과 정비사업에 소요되는 사업비 금융비용이 대부분을 차지하고, 조합운영비 등을 포함한 나머지 항목은 전체 사업비에 비하면 아주 미미한 금원"이라고 말해주면서 "시공비와 금융비용을 줄이는 것이 사업 성패를 가르는 열쇠이며, 조합임원들이 관리처분계획을 통하여 부정한 이익을 얻을 수 없다"고 설명해 준다.
 
우리나라 전국의 모든 조합사업의 정기총회에 상정되는 안건을 보면 하나같이 예산안과 결산안을 상정하고, 이에 관하여 조합원들이 특히 조합임원들의 인건비가 많다고 상대적으로 열띤 토론을 하는 모습을 본다.
 
정비사업에 있어 예산은 연간으로 작성할 수 있는 성질의 아니라 정비사업 시작부터 청산시까지가 하나의 기회다. 따라서 관리처분계획안을 수립하면서 작성한 수입과 지출안이 예산안이 된다.
 
관리처분계획을 수립하면서 총지출과 총수입을 추산하게 되는데 이것이 바로 정비사업의 예산안이라고 보아야 하며, 조합의 연간 운영비 예산안은 예산안으로서의 가치보다는 조합운영에 필요한 기초 경비인 인건비, 월임차료, 통신 광열비 안에 불과하다.
 
이에 반하여 정비사업에 있어 진정한 모습의 예산안인 관리처분게획의 자금운영계획서에 관하여는 별다른 심의가 이루지지 않고 있다. 정비사업비의 대부분을 차지하는 시공비와 금융비용 이자에 관하여는 조합원들의 이해부족 때문인지 아니면 조합임원들이 부정한 이익을 얻을 수 없다고 판단하기 때문인지 속 사정은 몰라도 주마간산으로 지나쳐 버린다.
 
필자의 사견으로는 시공비는 계약서에 따라 자동으로 산정되는 내용이고, 금융비용을 더 부담한다고 하여도 조합임원이 부정한 이익을 얻을 수 없으리라고 조합원들이 판단을 하고, 우선 눈에 보이는 사소한 인건비와 판공비 등에 관하여만 다툰다.
 
자금운영계획서의 실현가능성 여부를 살펴보지 않고 우선 눈에 보이는 사소한 항목에 집착하는 것으로 주객이 전도된 것으로 안타까운 일이다. 관리처분계획의 자금운영계획의 총지출안은 시공단가1)와 더불어 금융비용2)이 대부분인데, 실제 정비사업 현장의 사업기간 지연으로 인하여 처음에 수립한 관리처분계획의 지출추산보다 훨씬 많은 금액이 소요되는 실정이다.
 
총수입의 경우 분양가격 책정에서부터 분양율과 더불어 분양대금 수입이 실제로 이뤄지는 것을 추산하여야 하나, 대부분 조합의 경우 조합이 설립동의를 받을 때 제시한 사업비 등을 고려하여 장밋빛 전망에 의한 수입으로 추산한 비례율과 관리처분계획안을 제시하고, 별다른 고민 없이 관리처분계획안을 통과시키고 이주를 개시한다.
 
그런데, 특히 이주 지연으로 사업기간이 지연될 경우 사업기간이 지연될 경우 총지출이 증가하고, 분양수입은 늘어나지도 아니하므로 조합원들의 권리가액 산정에 적용되는 비례율이 나빠져 불신의 원인이 된다.
 





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