집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 주요내용
기본카테고리
| 2014-03-27 오후 7:09:06
| 조회수 : 10249
| 공개
<不動産民事特別法硏究>
集合建物의 所有 및 管理에 관한 法律 主要內容
설 현 석
Seol, Hyunseok
법학과 박사과정/부동산법 2학기
[ 목 차 ]
1. 법 제정 목적 6. 규약 및 집회
2. 구분소유권 7. 재건축 및 복구
3. 공용부분 8. 기타
4. 대지사용권 9. 최근개정사항(2012.12.18)
5. 관리단 및 관리인
• 집합건물의 의의
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 규정하는 “집합건물”은 일물일권주의(一物一權主義)에 따라 하나의 물건에 대해서는 하나의 소유권이 성립하는 것이 원칙이므로 1동의 건물은 하나의 소유권의 대상이 되나, 집합건물법은 1동의 건물의 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 있는 때에는 그 부분에 대해서 소유권(구분소유권)의 목적이 될 수 있음을 규정하고 있는 것이다(제1조). 따라서 집합건물법의 적용을 받는 집합건물은 구분소유관계가 성립되어 있는 1동의 건물을 말한다.
다만, 건물이 구분소유권의 목적이 될 수 있는 객관적 요건을 갖추고 있더라도 그 건물이 당연히 집합건물이 되는 것이 아니라, 그 건물을 집합건물로 하고자 하는 소유자의 의사(구분행위)가 있어야 하므로, 일반적으로 집합건물이란 위의 객관적 요건을 갖춘 후 집합건축물 대장에 등록되고, 부동산등기부에 집합건물로 등기된 건물을 말한다.
또한 집합건물법 제1조에서는 그 용도에 대해서는 특별히 제한하지 않으므로 연립주택, 아파트, 상가, 오피스텔 등 용도와 종류를 불문한다.
본 자료는 집합건물법의 주요내용을 정리하고, 최근 일부개정(2012.12.18.)된 개정이유와 그 내용도 함께 검토해 보고자 한다.
1. 법 제정 목적
아파트, 연립주택 등 현대 주거생활의 주된 부분을 차지하고 있는 집합건물 내에서의 공동생활을 합리적으로 규율하고 권리관계를 명확히 해서 구분소유자를 보호하고 공동생활의 이해를 조정하기 위하여 본 법은 제정되었다.
2. 구분소유권
(1) 개념
1동의 건물 중 구조상 수 개의 부분이 독립한 건물로서 사용할 수 있는 경우에 그 각 부분을 목적으로 하는 소유권을 말한다.
① 구조상의 독립성
전유부분이 타 전유부분과 벽, 천정, 바닥, 문, 창 등에 의하여 구조상 구획되어 있는 것을 말한다.
② 이용상의 독립성
전유부분이 독립된 출입구에 의하여 외부로 통할 수 있어서 독립적으로 주거, 점포, 사무실, 창고 등으로 사용할 수 있는 것을 말한다. 따라서 수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.
(2) 구분소유자의 권리·의무1
① 권리
구분소유자는 그 전유부분 또는 공용부분을 보존 또는 개량하기 위하여 필요한 범위 내에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유에 속하지 아니하는 공용부분의 사용을 청구할 수 있다. 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입은 때에는 이를 보상하여야 한다.
② 의무
ⓐ 공동의 이익에 반하는 행위 금지
구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 해서는 안 된다.
ⓑ 전유부분이 주거용도로 분양된 것인 경우
구분소유자는 정당한 사유 없이 주거 이외의 용도로 사용하거나 그 내부벽을 철거 또는 파손하여 증개축하는 행위를 해서는 안된다.
3. 공용부분
(1) 의의 및 분류
① 의의
집합건물에서 전유부분을 제외한 건물부분을 말한다.
② 귀속
원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 그러나 예외적으로 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부 공용부분은 일부 구분소유자의 공유에 속한다.
③ 분류
ⓐ 법정공용부분
㉠ 건물의 기본적 구조부분이 되는 것(외벽, 지붕, 옥상, 계단, 지주 등)
㉡ 구조상 공용에 제공되는 것(복도, 현관 홀 등)
㉢ 건물의 부속물로서 전유부분이 아닌 것(1층에 있는 수위실, 화장실이나 전기, 수도, 가스 등의 배관 등)
ⓑ 약정공용부분(등기하여야 함)
규약에 의해 공용부분으로 되는 것(관리실, 집회실, 창고 등)
(2) 공용부분에 대한 권리·의무
① 공유자의 사용권
각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.
② 공유자의 지분권
각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 의한다. 다만 규약으로 달리 정할 수 있다.
③ 전유부분과 공유부분에 대한 지분의 일체성
ⓐ 공유자의 공유부분에 대한 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
ⓑ 공유자는 공용부분에 대한 지분을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다.
ⓒ 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기를 요하지 않는다.
④ 공용부분의 관리
ⓐ 원칙
통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있다. 그러나 규약으로 이와 달리 정할 수 있다.
ⓑ 예외
일부 공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원의 이해에 관계가 있는 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정한다. 그러나 구분소유자 전원의 이해에 관계없는 사항은 그것을 공유할 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다.
⑤ 공용부분의 변경
ⓐ 구분소유자 및 의결권의 각 3/4이상의 다수에 의한 집회결의로써 결정한다.
ⓑ 단, 과다한 비용이 들지 않는 공용부분의 개량인 경우, 통상의 집회결의로써 결정한다.
ⓒ 위의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다.
⑥ 공용부분의 부담·수익
규약에 달리 정함이 없는 한, 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담하며, 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
⑦ 공유자가 공용부분에 관해서 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에게 대하여도 행사할 수 있다.
4. 대지사용권
(1) 대지사용권
구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로 이는 소유권일 수도 있고 지상권·임차권일 수도 있다.
① 대지권과 대지사용권
대지권은 부동산등기법에서, 대지사용권은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 사용되는 용어로 동의어로 쓰는 것이 보통이다.
② 건물의 대지
ⓐ 전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지
ⓑ 규약으로 정한 다음의 토지
㉠ 통로, 주차장, 정원, 부속건물의 대지 기타의 전유부분이 속하는 1동의 건물 및 그 건물이 소재하는 토지와 일체로 관리 또는 사용되는 토지
㉡ 건물이 소재하는 토지가 건물이 일부 멸실함에 따라 건물이 소재하는 토지가 아닌 토지로 된 때의 그 토지
㉢ 건물이 소재하는 토지의 일부가 분할에 의하여 건물이 소재하는 토지가 아닌 토지로 된 때의 그 토지
(2) 대지사용권과 전유부분의 일체성
① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.
규약으로 달리 정한 때에는 처분 가능하다. 분리처분의 금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다. 민법 제267조의 규정(공유자가 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다)은 대지사용권에 적용하지 않는다.
(3) 전유부분의 처분에 따른 대지사용권의 비율
구분소유자가 2개이상의 전유부분을 소유한 때에는 규약에 달리 정함이 없으면 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권은 전유부분의 면적의 비율에 의한다.
5. 관리단 및 관리인
(1) 관리단 설립 및 관리인선임
① 관리단의 설립(당연설립)
건물에 대하여 구분소유권 관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다(필요적 사항).
② 관리인의 선임
구분소유자가 10인 이상일 때 관리인을 선임해야 한다. 관리인은 관리단 집회의 결의에 의해 선임 또는 해임된다.
(2) 관리단의 채무에 대한 구분소유자의 책임
관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없을 때, 구분소유자는 전유부분의 면적의 ‘지분비율’에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다. 다만, 규약으로써 그 부담비율을 달리 정할 수 있다. 구분소유자 특별승계인은 승계전에 발생한 관리단의 채무에 관하여도 책임을 진다.
(3) 관리인의 권한과 의무
① 권한
ⓐ 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위
ⓑ 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위
ⓒ 관리단의 사업시행에 관련하여 관리단을 대표하여 행하는 재판상 또는 재판외의 행위
ⓓ 그 밖에 정하여진 행위
② 의무
ⓐ 관리인의 보고의무
관리인은 매년 1회 일정한 시기에 구분소유자에 대하여 사무보고를 하여야 한다.
ⓑ 선관주의 의무
관리인은 그 권리·의무에 관하여 민법의 위임 규정이 준용되므로, 각종 직무 수행 시 선관주의 의무를 부담한다.
③ 관리인의 대표권 제한
관리인의 대표권은 이를 제한할 수 있으나, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없다.
6. 규약 및 집회
(1) 규약
① 규약의 설정·변경·폐지
관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 3/4이상의 찬성을 얻어 행한다.
② 규약의 보관 및 열람
규약은 관리인 또는 구분소유자나 그 대리인으로서 건물을 사용하고 있는 자 중 1인이 보관하여야 한다. 이해관계인은 규약보관자에게 규약의 열람을 청구하거나 자기비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있다.
③ 규약의 효력
구분소유자 및 포괄승계인은 물론 특별승계인에 대하여도 그 효력이 있다. 점유자도 구분소유자와 동일한 의무를 부담한다.
(2) 집회
① 집회의 소집
ⓐ 정기관리단 집회 —매년 1회, 일정한 시기
ⓑ 임시관리단 집회
관리인이 필요하다고 인정한 때, 구분소유자의 1/5이상으로서 의결권의 1/5이상을 가진 자가 회의의 목적사항을 명시하여 소집을 청구한 때
② 집회소집의 통지
관리단 집회일의 1주일 전에 회의의 목적사항을 명시하여 각 구분소유자에게 통지한다. 전유부분이 수인인 공유에 속하는 경우, 의결권을 행사할 자에게 통지하여야 한다.
③ 소집절차의 생략
관리단집회는 구분소유자의 ‘전원동의’가 있는 때에는 소집절차를 거치지 않고 소집할 수 있다.
④ 결의사항
관리단집회는 통지한 사항에 관해서만 결의할 수 있다.
⑤ 의결권
각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 전유부분의 면적의 비율에 의한다. 전유부분이 수인이 공유에 속하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다.
⑥ 의결방법
특별한 규정이 없는 한 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결한다. 의결권은 서면 또는 대리인에 의하여 행사할 수 있다.
7. 재건축 및 복구
(1) 재건축
① 요건
ⓐ 건축 후 상당기간의 경과로 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의해 건물가격에 비해 과다한 수선·복구비나 관리비용이 소모될 것
ⓑ 부근 토지의 이용상황의 변화나 그 밖의 사정에 의해 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있을 것
② 재건축의 결의
ⓐ 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 신건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다.
ⓑ 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 다수에 의한 결의에 의한다.
ⓒ 결의사항
신건물의 설계개요, 건물철거 및 신건축물의 건축에 소요되는 비용의 계산액, 비용의 분담에 관한 사항, 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항
③ 구분소유권의 매도청구
ⓐ 재건축의 결의가 있을 때에는 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 한다. 최고를 받은 구분소유자는 최고 수령일로부터 2월 이내에 회답을 하여야 하며, 회답하지 아니한 경우에는 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 본다.
ⓑ 재건축에 합의한 자는 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다.
(2) 건물의 일부멸실 경우의 복구
① 건물가격의 1/2 이하에 상당하는 건물부분이 멸실된 경우
재건축 결의나 공용부분의 복구에 대한 결의가 있는 경우를 제외하고는 구분소유자는 멸실한 공용부분과 자기의 전유부분을 복구할 수 있다. 이 경우 공용부분을 복구한 자는 다른 구분소유자에 대하여 전유면적의 지분비율에 따라 복구에 소요된 비용의 상환을 청구할 수 있다.
② 건물가격의 1/2 초과한 부분이 멸실된 경우
ⓐ 복구결의
구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 다수결에 의하여 멸실한 공용부분을 복구할 것을 결의할 수 있다. 결의에 반대하는 구분소유자는 찬성한 구분소유자에 대하여 건물 및 대지에 관한 권리를 시가에 따라 매수할 것을 청구할 수 있다.
ⓑ 복구결의가 있을 때에는 그 결의에 찬성한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 외의 구분소유자는 결의에 찬성한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 건물 및 그 대지에 관한 권리를 시가로 매수할 것을 청구할 수 있다.
8. 기타
집합건물법에서는 이상의 내용과 더불어 제2장 단지 조항(제51조~52조)과 집합건물분쟁조정위원회에 관한 조항이 신설되었으며,(2012. 12. 18) 제3장에서는 구분건물의 건축물 대장에 관한 내용이 제53조부터 제60조까지 규정하고 있다. 또한 제4장에서는 벌칙과 과태료 규정을 정하고 있다.(제65조, 제66조)
9. 최근개정 내용
[시행 2013.6.19.] [법률 제11555호, 2012.12.18., 일부개정]
(1) 개정이유
⌜주택법⌟과의 관계에서 해석상 문제가 되어온 집합건물의 하자담보책임 규정을 합리적으로 개선·정비하고, 집합건물의 임차인 등도 일정한 요건 하에 관리단 집회에 참석하여 의결권을 행사할 수 있도록 하는 등 집합건물의 관리과정에 실거주자의 참여기회를 확대하는 한편, 집합건물에 관한 분쟁을 신속하고 효율적으로 해결하기 위한 방안으로서 각 시·도에 관계 전문가로 구성되는 집합건물분쟁조정위원회를 설치·운영할 수 있도록 하려는 것이다.
(2) 주요개정내용
① 하자담보책임의 범위 및 책임기간 개선(제2조의2 및 제9조의2 신설, 법률 제3725호 집합건물법 부칙 제6조 삭제)
ⓐ 개정 전에는 아파트 등 공동주택의 하자담보책임에 관하여는 ⌜주택법⌟이 적용되고, 그 밖의 집합건물의 하자담보 책임에 관하여는 이 법이 적용되고 있어, 권리보호의 필요성이 큰 대형 아파트 등의 하자담보책임기간이 다른 집합건물보다 짧아지는 등 구분소유자의 권리가 부당하게 제한되고 있었다.
ⓑ ⌜주택법⌟에 따른 공동주택에 대하여 이 법의 적용을 배제하던 규정을 삭제하여 집합건물의 하자담보책임 범위와 책임기간을 일치시키는 한편, 하자담보 책임기간을 건물의 주요 구조부와 지반공사 하자의 경우에는 10년으로, 그 밖의 경우에는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하도록 하여 공사의 성격에 맞게 합리적인 법위에서 담보책임기간을 재설정하였다.
ⓒ 그동안 부당하게 제한되었던 공동주택 소유자의 권리를 회복시키고, 하자담보책임기간과 범위를 명확히 함으로써 구분소유자, 분양자 및 시공자 사이의 이해관계를 합리적으로 규율할 수 있게 하였다.
② 구분소유자에 대한 시공자의 법정 하자담보책임 인정(제9조)
ⓐ 개정 전에는 집합건물의 하자에 대하여 구분소유자는 분양자에게만 직접적 담보책임을 물을 수 있고, 시공자에 대해서는 일정한 경우 채권자대위권을 행사하는 방법으로 책임을 물을 수 있도록 되어 있어 구분소유자의 권리 보호가 불충분할 뿐만 아니라, 권리행사 방법도 쉽지 않은 실정이었다.
ⓑ 집합건물의 하자에 관하여 분양자 외에 시공자도 구분소유자에 대하여 직접적 담보책임을 지도록 하되, 시공자의 책임이 지나치게 확대되는 것을 막기 위하여 시공자의 담보책임범위는 시공자가 분양자에게 지는 담보책임 범위로 한정하였다.
ⓒ 구분소유자가 분양자를 거치지 아니하고도 시공자에 대하여 직접 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있게 됨으로써, 구분소유자의 권리를 두텁게 보호하고 권리행사에 따르는 시간과 비용도 절감할 수 있을 것으로 기대된다.
③ 임차인 등에게 공용부분 관리 등에 관한 의결권 부여(제16조제2항, 제24조 제4항 및 제26조의 제2항 신설)
ⓐ 개정 전에는 집합건물의 소유자가 아닌 임차인이나 전세입자 등에게는 집합건물 관리에 필요한 의사결정과정에 참여할 수 있는 권한이 주어지지 않아 집합건물의 관리가 부실해지는 원인이 되고 있었다.
ⓑ 원칙적으로 임차인 등도 공용부분의 관리, 관리인이나 관리위원회 위원 선임에 관한 관리단집회에 참석하여 구분소유자를 대신하여 의결권을 행사할 수 있도록 하였다.
ⓑ 임차인 등 집합건물에 실제 거주하는 주민의 권익을 증진하고, 집합건물의 관리도 더욱 건실해질 수 있을 것으로 기대된다.
④ 전자투표제도 도입(제38조 및 제41조)
인터넷 등을 활용한 전자적 투표방식으로도 관리단집회의 결의를 할 수 있도록 함으로써 집회 참석에 따른 불편을 덜어주는 동시에 관리단집회가 보다 활성화 되고 다수 주민의 의사를 충분히 반영할 수 있도록 하였다.
⑤ 집합건물분쟁조정위원회 설치(제2장의2 신설)
ⓐ 주상복합아파트, 오피스텔, 복합상가 등 새로운 형태의 집합건물의 급증으로 관련 분쟁이 늘어나고 있으나, 소송 외의 분쟁해결 제도가 미흡하여 분쟁해결이 지연되고 분쟁비용도 증가하고 있는 추세이다.
ⓑ 집합건물에 관한 각종 분쟁을 소송외의 방법으로 간이하고 신속하게 해결하기 위한 제도로서 집합건물조정 제도를 도입하고, 이를 위해 각 시·도 단위로 관계분야의 전문가들로 구성되는 집합건물분쟁조정위원회를 설치·운영하도록 하였다.
ⓒ 집합건물 소유자, 분양자 및 시공자 사이의 분쟁을 예방하고, 신속하고 저렴한 비용으로 분쟁해결이 가능해 질것으로 기대된다.