004. 공동주택시행 부가세부분
부가가치세는 매출액 x 10% (매출부가가치세액)- 매입액x10%(매입부가세액)이 됩니다.
매출부가세액을 계산할 경우 건물부분만 과세되고 토지 부분은 부가가치세 부가대상에서 빠집니다.
또한 전용면적 25.7평 이하는 부가세과세 대상이 아닙니다.
그런데 통상 우리가 수지분석을 할 때 매출액에는 부가세부분을 포함하여 분양가를 산출
합니다. 따라서 그 포함된 부분 만큼 빼주어야 한다는 것이죠. 만약 분양가도 부가세 별도로
계산하셨다면 정상적인 계산식을 적용하여야 하겠죠.
예를 들어서 토지대가 100억이고, 아파트 분양세대수가 100세대에 분양매출액이 부가세포함하여 600억이라면 부가세는 600억-100억 = 500억의 10%인 50억이되며, 이것을 아파트매출액으로 나누면 부가세율이 됩니다. (즉 50억 / 600억 = 8.33%)
따라서 통상적으로 6-7%로 계산하는 것은 토지 부분이 빠지니 건물 부분의 매출액 기준으로 하니 약 6-7%가 나오는 것이죠. 따라서 토지대 금액, 아파트분양세대수,면적에 따라 부가세율은 차이를 보이고 있음으로 6-7%가 정확하다고 볼 수 없습니다.
그렇지 않으면 10%가 되겠죠.
상가의 경우는 토지 부분도 모두 포함되니까 10%로 보고 있습니다.
그러나 부가가치세도 법인세와 마찬가지로 세금을 부담해야하는 것임으로 세후
이익을 산출 할 때는 정확한 계산이 필요합니다.
그러나, 수지분석은 대부분 세전이익을 산출함으로, 수지분석표 작성시 매출액란에
부가세차감란을 만들어 차감해야할 부가세를 계산하면 순 매출액이 됩니다.
즉, 차감해야할 부가가치세는
(전용면적 25.7평을 초과하는 아파트의 매출액x 부가율(위에서 계산한 6-8%사이)을
구하면 매출부가세액이 됩니다)
이 모든 것이 건물에만 부가세가 부과되고, 전용면적 25.7평 초과분에 대해서 부가세를
부담하는 현상에서 생긴 것입니다.
따라서 우리가 평당 분양가를 산출하고 계산할 경우 전용면적 25.7평 초과하는 아파트
(40평 이상)의 경우 약 100만 이상 비싼 것도 부가세가 포함된 것이 영향을 미친 것이며,
분양자는 입주후에 부가세는 환급 받을 수 있습니다. 이런 것을 고려하여, 분양가를
차별화하게 책정하는 것이 필요하겠죠.)
그러나 세후 실제 부가세를 내야 할 경우에는
매출부가세액(앞에서 계산한 차감된 매출부가세) - 매입부가세액을 구해서 납부해야
합니다. 이때 매입부가세액은 지출항목중 공사비, 설계비, 분양관련비용등과 같은 매입세금계산서 발급이 가능한 총비용에서 x 10%를 하면 됩니다.
(매입부가세 = 세금계산서발행 지출비용(공사비,설계비,분양관련비용)x10%)
그렇게 하면 부담해야할 부가세가 얼마인지 알 수 있습니다.