미국의 부동산 거래
‘학군 좋은 전원도시’ '집값은 절반' '산 좋고 물 좋고 경치 좋은 곳' 한인들이 집을 구입할
때 아무 생각 없이 습관적으로 읊조리는 말이다. 미국에 온 첫 번째 이유가 자녀 교육인데
좋은 학군이 빠질 리 없다. 럴 때 필랜(Phelan)을 떠올리게 되어있다. 자연이 수려하고 아
직은 집값이 싼 곳이다. 또한 전원생활까지 할 수 있으니 일석삼조라 할 수 있겠다.
지난해 까지는 투자용이 많았으나 올해 들어서는 학군이 좋다는 소문이 나면서 투자를 겸한 거주용
이 많아졌다. 새 집들은 나오자마자 분양이 되고 있는 실정이다. 유의할 점은 전기와 물이
들어오는 곳인지 확인은 필수이다. 지금은 상수시설이 없더라도 나중에 설치 가능한지를 미
리 확인해야 한다. 남가주는 사막성 지역이라 특히 물을 개발하는 일이 간단하지 않다.
미국은 넓이 단위가 우리와 다름으로 쉽게 환산해 보면, 1 에이커(ac) = 4,046㎡ (1,224평)이
며 택지 한 필지 기본 면적은 2.5에이커(ac)이다. 필랜 지역의 총 인구 중 한인의 현황은
500여명이 거주하는 것으로 추정한다. 한인 간의 화합이 잘되고 있다고 한다. 대부분의 한
인들은 농장 과수원을 하거나 리버사이드나 빅토빌 등지에서 자영업을 하고 있다. 인근에 7
곳의 골프장이 있다. 해발 1200m 지역으로 공해가 없다. 따라서 이곳에서 천식 환자가 거
주 만 해도 치료가 가능하다는 것이다.
어바인(Irvine)은 남가주의 ‘좋은 동네’ 가운데에서도 제1순위로 꼽히는 곳이다. 모든 여건이
거의 완벽하기 때문이다. 어바인이 뜨는 이유 가운데 하나는 철저하게 계획된 도시라는 것
이다. 해군 기지였던 엘토로 기지가 '그레이트 파크(Great Park)'로 개발되었기에 이곳 지역
사회에 활기를 불어 넣고 있다. 오렌지 카운티를 대표하는 도시이다. 인구 비율은 백인이
60% 나머지 40% 정도가 중국인과 한인을 포함한 동양계라 백인 지역인데도 인종 차별을
거의 느끼지 못하는 동네다.
한인들은 70년대 초에 이주했으나 본격적인 진출은 90년대 중반부터 학군이 좋다는 소문이
나면서 본격적으로 몰려들었다. 현재 거주 가구 수는 3200세대로 추정되며 임대해 사는 한인까지
합치면 1만5000명 이상으로 추정된다. 거주 한인들의 직업 분포는 변호사 의사 하이텍 관련
한국 기업의 주재원 등 전문직이 많고 또 학군이 좋다 보니 '기러기 엄마들'이 꽤 있다.
요즘에는 본국으로부터의 송금 규제가 풀려 주택을 구입하는 사람들의 상당수가 기러기 족이라는 것이다.
어바인에는 노스우드 우드브리지 어바인 벡맨 등 4곳의 하이스쿨이 있다. 모두 다 웬만한 사립 학교
수준을 웃돌고 학력평가 지수도 우수하다. 거기에 UC 어바인이 바로 코앞에 있으며 어바인 밸리 칼리지와
콩코드 대학도 있다.
미국의 부동산 거래에서는 '강제적 제한' 이라는 부분을 잘 알아야 된다. '강제적 제한'은 집
을사거나 땅 또는 건물을 살 때 본인의 의지와는 무관하게 어쩔 수 없이 따라야하는 4가지
강제적 제한이 있다. 이것을 줄임 말로 "emcumbrances"라고 한다.
그중 하나는 경찰 공권력 (police power)이다. 로컬(local),주정부(state),연방정부(federal)
에서 공히 시행하는 법이다. police power를 시행하는 분야는 안전관련, 건강관련, 환경관
련이다. 사전에 철저하게 허가를 받아야한다. 불법개조(encroachment)를 미리차단하기 위
한 목적이다. 건축 지침서(building code)는 건축방법, 건축자재, 건축시공 중의 안전설치
및 그 위반을 규제하기 위한 관련된 법이라고 생각하면 된다. 물론 국내에도 그와 같은 건
설 관련법이 있지만 사고로 나타나지만 않으면 별로 큰 통제가 없다.
상기의 것들을 지키지 않고 건물을 짓거나 변경을 하면 영업허가, 사용허가가 절대 나오지
않음은 물론 수정될 때까지 아무런 진척을 할 수 없게 된다. 이런 것을 'court order' 또는
'abatement' 라고 한다. 모르고 그러한 건물을 시세보다 싸게 구입 했다가는 수정하기 위해
계획하지 않던 비용이 나가게 되며 때에 따라서는 배보다 배꼽이 클 경우도 생긴다. 행정청
에서 수정을 계속 계도하다가 도저히 건물주가 지키지 않겠다고 판단되면 직접 철거하고 거
기다 철거비용과 수정 불이행 벌금까지 부과한다. 불법적인 건물이라면 기필코 수정하도록
하니 시간적, 경제적, 정신적 비용이 덤으로 들어가게 된다. 매입 전에 불법개조한 부분이
없는지 잘 알아보고 빌딩코드도 잘 지킨 것인지를 확실히 하여야 한다. 건물이 지어진지 오
래된 것을 구입 할 경우에는 특히 장애자 시설 미비여부를 잘 알아보아야 된다. 구입 후 시
설비용이 신규로 장애시설 설치 할 때 보다 훨씬 많이 들뿐 아니라 설치 작업도 어렵다. 장
애시설 없이 장애자가 다쳤다고 신고가 되면 꼼짝없이 부담을 하게 된다.
산타클라리타(Santa clarita) 지역의 요지에 고객의 이용이 아주 많은 교민이 운영하는 주유
소가 있었다. 미국의 주유소는 거의가 셀프 주유이며 간단한 편의시설이 겸하고 있는 것이
보편적이다. 주위의 다른 주유소 보다 훨씬 싼 가격에 매물로 나왔다. 미국 이민 초기에는
주유소를 운영하는 것이 가장 좋다는 소문을 듣고 온 이민 온지 2개월 되는 교민이 주유소
를 매입하였다. 장사의 목도 좋고 시세보다 싸니까 마다할 이유가 전혀 없다. 여러 차례 주
유소이용객의 수를 직접 지켜보면서 체크하였기에 자신 있게 매입한 것이다.
매입한 다음 달 주정부 환경부에서 독촉장이 날라 왔다. 주유소의 지하저유 탱크가 균열이
생겨 인근 토양을 오염하여 지하저유 탱크를 빨리 교체하라는 내용이다. 몇 차례 교체 권고
를 하였고 최종 강제 집행한다는 마지막 경고장이었다. 싸게 주유소를 매입 했지만 지하저
유 탱크를 교체하기는 엄청난 비용을 부담해야 된다. 남가주 주유소의 순익(gross margin)
은 지역과 주변 경쟁 주유소 유무에 따라 다르다. 매출액의 3~5% 정도이다. 경쟁이 덜한
경우 최대 약 7~8%로 보고 있다. 하지만 카드 수수료 2%를 빼고 나면 순익은 더 줄어들
게 된다. 환경을 중요시하는 미국에서 날로 까다로워지는 환경규제로 카운티 위생국, 대기
환경 보전국, 소방서 등 각종 정기검사비용과 2015년부터 지하저유탱크시설 관리자를 고용
하여야 된다. 보험료 등 생각하지 못하는 부대비용도 만만치 않다.
미국 내의 토지는 법률에 의해 연방정부 산하의 토지관리국(Bureau of Land Management)
이 관리하는 토지는 외국인에게 매각 되지 않는다. 또한 30여개 주에서는 외국인의 농지 소
유를 제한하기도 한다. 미국의 토지 기준은 2.5에이커(ac) 이다. 우리개념으로 보면 주택지
한 필지의 기본 단위이기 때문이다. [2.5 에이커(ac) = 10,115㎡ (약 3,060평)]
토지가격을 모두 완납(full payment in cash) 하고 구입하는 방법이 있다. 이때 계약 후 3개
월까지 분할 납부는 가능하다. 또 다른 토지 구입방법은 계약금(Down payment)으로 25%
를 내고 75%는 장기대출(Mortgage Loan)로 구입하는 방법이다. 이 경우 최장 12년 분할
납부를 선택 할 수 있다. 주택 대출과는 달리 토지 대출시 본인소유 토지가 아닌 경우에는
50% 이상 Mortgage Loan을 받기 어렵다. 기간도 주택 장기 대출과는 달리 3년, 5년, 7년
까지만 가능하다. 우리가 알고 이해하고 있는 주택 장기대출과는 다르게 토지거래 시에는
유념하여야 된다. 연방정부 차원에서 부동산의 직접소유가 제한되고 있지 않으나 몇몇 주는
외국인의 부동산매입을 제한하거나 보고의무로 규정하고 있다. 주법은 수시로 변경되므로
부동산 매입 전에는 현지 법률을 면밀히 검토하여야 된다. 연방정부 기준에서 환경보호청
(Environmental Projection Agency : EPA)이 대기, 수질, 소음 등의 공해를 규제하는 기
관이나 주 정부에 따라 공해 규제방식이 다르므로 부동산 거래 전에 충분히 검토하여야 한
다.