지하공간의 부동산 가치
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| 2014-08-12 오후 6:16:43
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지하공간의 부동산 가치
인류에게 있어 지하공간은 태초로부터 매우 중요한 삶의 한 부분으로 인식되어져 왔다. 선사
시대부터 인류는 혹심한 더위나 추위 등의 자연적 내지 물리적인 재앙으로부터 스스로를 지키기
위하여 혹은 야생동물들의 공격으로부터 방어를 위하여 동굴과 같은 자연구조물을 이용하여 왔
다. 즉 인류는 그 역사를 통하여 일정한 목적과 다양한 용도로 지하공간을 이용, 지하공간의 이
점과 혜택을 충분히 누려왔음을 여러 가지 문헌과 증거물들을 통하여 알 수 있다.
인류가 여러 문명을 거치고 개화의 과정을 통하여 기술이 진보하고 지식이 축적되어 감에 따
라 단순한 방어와 도피라는 1차적 수준의 활용에서부터 지상의 도시공간을 지하로까지 확장하는
단계로 변모하게 된 것을 볼 수 있다. 구체적으로는 상업적 목적을 위한 각종 상점의 개설, 극
장· 음악당· 미술관· 박물관 등 문화시설, 빙상경기장등 체육시설에 이르기까지 다양하고 복잡한
생활공간을 지상과 동일한 환경과 여건으로 조성하기에 이르렀다.
더구나 최근에는 평면적 확산을 거듭하던 현대의 도시들은 급속한 도시화, 인구과밀화에 따른
인구, 교통상의 부작용 내지 역기능이 발생함에 따라 단위면적당 건축물의 비용 상승은 물론 소
음, 대기오염, 수질오염, 토질오염등 공해물질의 배출 로 인한 사회적 비용이 심각한 사회문제로
부각됨에 따라 도시의 입체적 개발 특히 지하 내지 지중공간의 개발에 대한 관심도가 고조되고
있는 실정임은 주지의 사실이다.
특히 한국, 일본 등과 같은 인구과밀국가에서는 1인당 생활공간이 좁은 데다 공공사업 시행
시에 막대한 토지보상비 문제로 인하여 지하공간개발의 문제는 차츰 필수적인 과제로 대두되고
있다. 지하공간의 적절한 이용과 개발이야말로 현대도시가 안고 있는 여러 가지 문제들을 해결
해 줄 수 있는 하나의 대안이라 할 수 있을 것이다.
지하공간개발은 그 자체로서 바람직하고 현실적인 필요성도 높아가고 있다. 우리나라 도시도
지하공간시대로 진입하고 있는 것이다. 이러한 도시지하공간개발의 추세는 지상 가용공간의 협
소화가 진전됨에 따라 가속화될 것으로 추정되며 지하공간은 도시문제해결에 있어서 중요한 위
치를 차지하게 될 전망이다.
지하공간에 대한 정확한 정의는 현재 천차만별이어서 특히 부동산 재산가치 측면에서는 단편
적으로 정의하기는 어렵다. 이와 관련하여 대규모 빌딩의 건축이나 지하층의 설정 시 또는 지하
철 건설시 지하부분의 소유권에 관한 분쟁이 생기는 등 개념과 관련한 혼란이 발생하고 있는 실
정이어서 정확한 개념정의의 필요성이 대두되고 있다.
미국지하공간협회(AUA; AMERICAN UNDERGROUND SPACE ASSOCIATION)의 정의를 살
펴 보면, 지하공간이란 "경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었
거나 또는 인위적으로 조성한 일정규모의 공간자원"으로 정의하고 있다. 나아가 "이 공간자원 내
에 일정목적의 시설이 첨부될 경우에는 지하시설 또는 지하시설공간이다"라고 규정한다.
현재까지는 지하공간의 구분개념이 없이 개발하여 왔으나 앞으로는 불필요한 혼란을 방지하고
체계적 개발계획을 위하여 이용 가능한 전체 지하공간을 깊이, 범위, 용도 및 기능 등의 기준을
따라 구분하는 기초 작업이 필요하다고 본다.
깊이에 따른 구분으로는 지하 3m~30m의 표층 지하 공간(near surface space)과 지하
30m~300m의 지표접근성 지하 공간(surface accessible space) 그리고 지하 300m~3천m의
심층지하 공간(deep underground space)으로 나눌 수 있다.
용도에 따른 구분으로는 지하공간의 구체적인 이용 상황별로 구분해 본다면 다음과 같다.
·건물지하 공간 : 건물지하실 또는 부속지하시설
·도로지하 공간 : 통행로 부분의 지하 공간(지하상가, 지하도, 지하철, 공동구 등)
·공지지하 공간 : 운동장, 광장, 공원 등의 지하 공간
·고지 및 경사지 지하 공간 : 군사적 또는 안보차원의 기 설치된 지하 공간
·이전적지(移轉適地) 지하 공간 : 시설을 옮기고 헐게 되는 지역의 지하 공간
또한 공간의 지리적 위치에 따라 구분하면 지하상가 등과 같은 도심지의 지하시설(Urban
Subsurface space), 군사시설등과 같이 산야에 설치된 시설(Rural Subsurface space), 곡물 저
장시설과 같이 해변 가에 위치한 지하시설(Coast Subsurface space)로 나눌 수 있다. 위와 같
이 여러 가지 기준으로 세분하여 볼 수 있겠으나, 이 분류방법에 반드시 따라야 할 절대적 기준
은 아니고 독자적인 연구 내지 활용목적에 따라 달리 구분할 수도 있을 것이다.
우리가 지하 공간을 부동산의 한 축으로 큰 관심에 넣지 않았던 것은 면적의 크기에 따라 가치
가 형성되는 지상과는 달리 건축법상 용적률에 지하구조의 면적은 불 포함되는 인식 때문일 수
도 있다고 본다.
그러나, 우리 주위에는 지하 부동산이 상당히 많이 산재되어 있고 역동적인 가치를 유지하고 있
다. 특히 지하철의 인근 역세권 지하상가는 거의 공실이 없을 정도로 호황을 누리는 곳이 상상이외로 많이 있다. 지하철 이용객과 날씨 변화에 따라 지하 공간 이용하는 유동인구가 꾸준히
발생하기 때문이 아닐까 한다. 서울 시내의 지하철역 지하상가 경우 어떤 곳은 지상의 상가보다
상대적인 부가가치가 높은 곳도 있다고 한다.
문제는 지하공간에서 근무하는 많은 분들이 아무리 크나큰 경제적인 이익이 있다고 하더라도 하
루 종일 햇빛을 볼 수 없고 미세 분진에 장시간 노출되어 건강을 해치는 지하공간의 환경이라
서 안타까움이 더하다. 물론 에어컨디션과 공조기, 집진기가 설치되어 있기는 하지만 하루 이틀
도 아니고 어디 자신의 신체적 컨디션을 유지하는 것 만치 중요한 것이 또 있을까?