<아파트에 대한 소고 3.> 아파트주도성장경제 국가

건축. | 2020-08-20 오전 12:06:44 | 조회수 : 381 | 공개

인프라스트럭쳐(사회기반시설): 사회기반시설은 일반적으로 국가 소유로서 산업발전의 기반이 되거나 다수의 사회 구성원에게 편의와 복지 및 공익을 제공하는 시설물이다.사회기반시설은 사회간접자본과 혼용하여 사용하는 경우가 많다.사회간접자본은 일반적으로 행정투자와 정부투자의 누적액(累積額)인 공공자본을 가리키는 것으로 사회 구성원 모두에게 제공되며, 무상 또는 약간의 대가로 이용할 수 있는 시설, 자본을 말한다. 따라서 개인이 부담하여 건설하고 그로부터 서비스를 받는 민간자본과 구별된다. 
[네이버 지식백과] Infrastructure - 사회기반시설 (지형 공간정보체계 용어사전, 2016. 1. 3., 이강원, 손호웅)

 

1. 아파트는 사유화된 인프라스트럭쳐이다. 

도시의 공원은 대표적인 도시 내 인프라스트럭쳐(사회기반시설)이다. 위의 정의에 따르면 공공을 위해 나라가 나랏돈으로 짓고 시민이라면 누구나 접근할 수 있어야 한다. 그런데, 우리 서울에는 그런 공원이 많지 않다. 대신 2010년대 이후 신축 분양 아파트에는 대부분 지하1층 주차장이고 위 지상1층은 상당히 잘 조성된 공원이 있다. 이 공원은 민간자본에 의해 조성됐다. 우리나라에서는 정부보다 더 많은 공원을 누구 민간 돈으로 짓고 있는 것이다! 하지만 집주인이 억울할 건 없다. 그 집은 그만한 투자가치가 있으니까... 우리나라는 아파트라는 공간을 통해 사회간접자본에 해당하는 공원, 어린이집, 경로당, 단지내부 도로 등 대규모시설을 민간이 직접 짓고 소유하고, 사고 팔 수 있게 해 놓았다. 즉 내 돈으로 투자해서 공원을 짓고 그것이 붙어 있는 더 좋은 집을 더 비싸게 사고팔아 돈을 벌어도 되는 구조다. 그리고 오래되면 새 아파트로 벨류 '업'할 수 있다. 이러니 일본의 집은 감가상각이 적용되지만 우리나라 아파트에 감가상각 따위는 없다. 여하튼 50년 동안 이같은 방식으로 아파트를 중심으로 돈이 빠르게 돌면서 질 좋은 아파트들이 양산되었고, 결과적으로 국토의 전반적 도시 환경이 대폭 개선되었다. 하지만 여기서 중요한 사실은 몇몇 위치가 좋은 아파트만 좋아졌다는 것이다. 근래 10년 안에 지어진 아파트와 앞으로 그런 신축 아파트가 될만한 구축 아파트는 가만히 두면 계속해서 더 좋아질 예정이다. 이것이 아파트 문제의 핵심이다. 아파트는 단순한 집이 아니다. 인프라다. 즉 ‘도시’ 그 자체이다.

2. 아파트 단지의 진정한 힘은 '규모의 경제' 다.
6.25때 거의 모든 사회기반시설이 붕괴된 우리나라. ‘60년대 말부터 국가 주도의 산업화와 폭발적 경제성장이 시작됐다. 아파트단지의 단지라는 단어도 '산업단지'의 단지에서 유래한 것이다. 70년대를 알아야 지금의 아파트를 이해할 수 있다. 

당시 서울을 중심으로 급격한 도시 인구 집중이 시작됐다. 주택부족! 주택이 있어도 기본적 생활 인프라 부족(도로, 상하수도, 전기, 학교, 편의시설 등)했다. '90년대 중후반까지도 많은 서울 사람들이 수세식 화장실, 연탄보일러, 잦은 단전, 수도 부족 등이 일상인 달동네 판자촌에 살았다.(드라마 ‘서울의 달’ 배경) 가난하고 기술 능력도 없는 당시 정부의 재정사업(정부 돈으로 정부가 직접 하는 공급)으로는, 국민을 만족시킬 만한 속도와 규모로 인프라를 건설할 수 없었다. 특히 서울의 주택부족은 사회적으로 매우 골치 아픈 문제였고, 이 무허가 판자촌 ‘집’들을 개선할 필요성을 절실히 느꼈다. 마포아파트, 와우아파트 등 초기 아파트들이 거의 다 국가가 주도했고, 돈과 기술은 미국이나 독일 등의 원조를 받은 사업이었다. 여기까지는 지금도 여러 개발도상국들에서 일어나는 일반적인 현상이다. 경제가 성장할 기회가 있어도, 사회기반시설이 부족해서, 또 지을 능력이 안되서 성장을 지속하지 못하는 나라도 많다.

몇 번의 실험 끝에 주택과 인프라 공급의 양적 확대를 가능하게 할 묘수를 찾는다. 바로 인프라 구축에 민간자본을 끌어들이는 방법으로써 아파트를 고안했다. 쉽게 말해, 돈은 지금 정부가 그렇게도 죄악시하는 '다주택자' 혹은 '투기꾼'으로부터 나왔다. 공공이 돈 거의 안 들이고 거주자가 꽤 살만한 도시를 짓는 ‘아파트 단지 개발’ 탄생(분양제도, 주택보증, 국민주택 비과세, 주택건설촉진법)했다. 1970년 초에 주택건설촉진법(지금의 주택법의 전신)이 만들어졌다. 크게 아파트의 핵심은 '단지'와 '분양'으로 봐야한다. 민간에 완전히 인프라를 넘겨주어 자산으로서 가치를 높여 자금을 유인했지만, 한편으로 분양제도를 통해 최초 공급에 대해서는 시장에 완전히 맡기지 않았다. 매우 특이한 형태로 공공성을 완전히 배제하지 않았지만, 그렇다고 개발과 소유까지 국가가 깊이 개입된 서구에서의 아파트와는 그 개발방식과 계획방식이 판이하게 달랐다. 주택 공급 촉진을 위한 깨알 같은 지원 법이 계속 생겨났다. 물론, 부작용인 투기와의 전쟁과 균형발전을 위한 서울 바깥으로의 신도시 개발 등 개선의 노력은 기울였으나, 2020년 지금까지도 민간의 돈으로 '도시'를 공급하는 방식은 여전하다. 그래서 1970년 그 후로 아파트는 지금까지도 우리 국토에 엄청나게 지어지고 있다. 아파트는 단순한 집이 아니다. 집+인프라다. 인프라는 원래는 정부가 계획하고 공급해야 하는!!! 그리고 특별한 경우 빼고는 민간이 소유할 수 없다.  하지만 지금 아파트 방식에서는 여러 수요자가 나누어 직접 금융을 가지고 들어오고 잘 활성화된 부동산 시장 거래로 수익까지 내는 사업구도이다. 이 때문에 민간 수요자와 건설기업이 입지나 시설면에서 잘 지으면 둘 다 돈 버는 구조다. 아파트는 우리의 경제 성장이 멈추지 않는 한, 무조건 오른다. 위치에 따라 그 폭과 속도가 다를 뿐이다. 그리고 부동산의 가치가 떨어질 때, 가장 늦게 가격이 하락한다. 왜냐면, 단순한 집이 아니기 때문이다. 서울에 아파트 안에 공원이 있고, 지하에 주차장과 각종 커뮤니티 시설이 갖춰진 집이 아무리 잘 지어놓은 단독주택보다 쌀 지언정, 값은 쉽게 떨어지지 않는 것이다. 

규모의 경제(를 이해하지 못하면 절대 아파트의 핵심 개념을 이해할 수 없다. 계획에서도 마찬가지이다. 세대가 많이 묶이면 묶일수록 단지의 인프라로서의 역량은 배가된다. 아파트 계획의 역사는 규모의 경제 효과를 그 단지의 인프라의 역량으로 발현해내는 방식이 진화 과정이다. 그 과정에서 단위세대는 최적화(누군가에게는 획일화겠지만)되었으며, 단지는 거대화(헬리오시티는 1만세대) 되었다. 

시간의 흐르면서 단지는 크게 크게 규모의 경제를 활용하여 부대시설과 기반시설을 발달시키고, 단위세대는 매우 콤팩트 하면서도 공용 대비 전용을 넓게 넓게 쓰도록 수렴했다. 건설사는 수많은 분양 성적의 데이터와 하자보수 경험 축적의 힘을 발휘했다. 1990년대까지는 싸게 양으로 승부(도시가스만 들어와도 경쟁력 충분)했지만, 2000년대부터 거주 질의 향상 요구로 분양률을 위한 품질 경쟁 체제. 그리고 2010년대 강남권 재개발 사업 후 아파트 대단지 부대시설 고급화 방향으로 진화했다. 이 말은 아파트의 원리는 단지로 '단위도시'를 구축해서 공동소유로 나누어 민간이 투자해서 수익을 얻는 모델로 질좋은 인프라를 빠르게 확산시키는데 목적이 있었는데, 지금은 그 규모의 경제의 힘을 사유화된 도시공간을 고급화(시세차익 극대화)하는데 쓰고 있다. 주객이 전도된 것이다. 주는 인프라의 공급이었고, 객은 부가적인 시세차익 실현이었다. 하지만 그 앞뒤가 뒤바뀐채로 아파트가 지어지고 있다. 그리고 심지어 인프라를 공급하는 주체여야 할 국가는 아파트의 개발 자체가 본래 본인들의 일이었음을 망각하고, 하던대로 계속 분양과 금융지원 등에만 손대고 있다. 이 단지를 보면 주객전도 사태의 핵심을 알 수 있다. 이미 전국에서 가장 인프라가 잘 구축된 강남의 5층 짜리 반포주공3단지가 지금의 3400세대 반포자이가 되었다. 송파의 헬리오시티는 1만세대, 강남의 개포주공 아파트들은 다들 1천세대 이상이고, 뜨거운 감자인 압구정현대아파트, 은마아파트 등 더 큰 덩어리들이 기다리고 있다.  2010년 경 게임의 양상이 바뀐 것이다. 

3. 아파트를 '만드는 법'을 바꿔야 한다.

우리나라에서 1970년대나 2020년이나 체감적으로 여전히 집이 부족한 느낌이다. 50여년간 금융 지원, 세제 혜택 등 아파트를 사고 짓는데 유리한 법안만 발전했다. 그동안 단독주택, 빌라 등을 보면 지금과 크게 차이가 없다. 아파트는 80년대 주공아파트와 2020년 신축 아파트를 보면 똑같은 전용 84(30평대)는 왜 그런지 면적도 넓어졌다. 구조가 좋다?지금의 아파트 상황을 이해할 핵심 개념인 발코니 면적, 소위 서비스 면적의 개념을 알아야 한다. 집의 불평등 심화가 살만 한 집이 부족하다고 느끼게 만들었다. 살 만한 아파트 하나 가져야 아이도 낳고 결혼도 할 것인데, 아파트 지을 땅은 부족해지고 개발하는 비용또한 비싸졌다. 

2010년대 아파트를 개선하고자 하는 건축 도시 전문가들이 목소리를 높였다. 아파트의 획일성, 폐쇄성 지적했고, 이후 지구단위계획, 특별건축구역 지정 등 아파트의 미관과 공공성을 높일 제도가 정비되었다. 하지만 결과는 아파트의 질적 성장으로 그때 지어진 아파트는 값이 천정부지로 더 올랐다. 왜냐하면 다른 주거는 별 발전이 없는데 또 아파트의 거주의 질만 높아진 셈이니까. 이는 아파트를 단지 단독주택과 같은 집으로만 인식하고 근본적으로 집+인프라라는 본질을 간과한 결과이다. 문제의 핵심을 비껴나간 제도개선은 아이러니하게도 지금의 서울 인근 아파트값 폭발적 급등을 초래했다. 아파트는 다른 형식의 집들과 유전자가 다르다는 것을 인식해야 한다. 그리고 그 유전자 조작의 최초 이유는 60년대의 춥고 배고프고 아팠던 도시의 현실이었다는 점도. 그 효과는 어떤 면에서 대성공했고 대한민국의 ‘평균’의 삶의 질과 경제 수준을 한 단계 끌어올렸다. 하지만 지금의 경제 수준에서도 그 독특한 구조를 유지해도 될지 사회적 합의가 필요하다고 생각한다. 아파트와 비아파트의 거주의 질과 재무적 안정성의 격차. 그 근본적으로 좁히기 어려운 현격한 차이를 이제는 해결해야 한다.

최근 사회적 분위기도 변화했다. 맞벌이 증가, 저녁이 있는 삶과 코로나 사태를 통해 다른 부동산에 비해 집의 가치 더 높아졌다. 예를 들어 아빠만 일하고 매일 야근하는 환경에서 출퇴근 시간이 그렇게까지 중요하지 않았다. 하지만 요즘 야근도 안 하는데, 출퇴근 시간이 길어서 아이들과 시간 못 보내면 예전 아빠들에 비해 무척 미안할 상황이다. 심지어 엄마 아빠 둘 다 일하면 정말 아이를 위해서는 직주근접은 너무도 중요해졌다. 아파트가 개발되는 곳은 대부분 교통이 좋거나 좋아질 예정인 입지이다. 게다가 학교도 꼭 단지 옆에 붙어있다.

아파트가 지어지는 법적 환경이 근본적으로 바뀌지 않고, 만약 계속 같은 법(계획과 관련된 주택법, 국토법 등) 안에서 공급만 미친 듯이 올린다면, 당장 2-3년은 좀 떨어지다가 5년 뒤에 그 또 업그레이드된 아파트는 또 비싸질 것이다. 그리고 질의 차이가 더욱 커졌으므로 그때의 부동산 문제는 더더욱 다루기 어려워질 것으로 예상된다. 부동산의 문제는 수요공급 양의 문제 아닌, 사업으로서 공간으로서 아파트 양식에 따른 삶의 질의 차이 문제이고, 그 질의 차이는 아파트 단지 개발 형식이 가진 설계 방식에 기인한다. 단언하는데, ‘아파트는 살기 좋다!’ 이는 명백한 팩트다. 누군가 비웃을까 봐 하나만 이야기하자면 2005년 발코니 확장 합법화 이후, 아파트 전용 84는 더 이상 예전 30평이 아니다. 요즘 대부분 신축 아파트에서 전용면적 84는 실평수 40평을 넘는다. 다 ‘서비스면적’ 덕분이고, 그 면적은 건축물대장 공부상에도 없는 진짜 말 그대로 '서비스'면적이다. 그럼 다세대 빌라도 그렇게 설계할 수 있을까? 구조상 아파트만큼 절대 서비스 면적을 확보할 수 없다. 따라갈 수 없는 구조적 차이가 있다. 자세한 설명은 다음 기회에 하겠다.

4. 대한민국은 '
아파트주도성장경제' 국가다.

우리가 지독히 가난했던, 농촌 사람들이 돈을 벌려고 서울로 너나 나나 할 것 없이 몰려들고, 극심한 생활 인프라 부족에 극심한 도시화 몸살 앓던 그 시기에 똑똑한 우리 정부가 기발하게 집과 인프라의 합성체인 아파트라는 것을 생각해냈다. 그리고 그 도시기반시설 짬뽕인 아파트를 민간이 짓고 가지고 수익 할 수 있게 ‘허용’했다.(물론 분양제도로 계속 관리 및 조절했다. 안전 장치는 있었다. 하지만, 민간의 돈과 능력을 활용하는 방법을 기반으로 도시를 건설해왔으니, 투기와 양극화에 지금까지도 시달린다는 지적인 거다.) 그 과정에 적극 참여한 중산층과 대기업들은 본인들도 가파르게 경제적으로 성장하고, 국가의 도시환경은 빠르고 성공적으로 개선되었다. 잦은 부동산 거래로 인한 세수의 증대도 있었을 것이고, 아마도 도시생활 인프라인 도시 구축에 써야 할 돈을 아껴서 다른 국가들보다 더 여유 있게 지하철, 간선도로, 발전시설 등에 쓸 수 있었을 것이다. 실로 아파트의 경제적 효과는 엄청났다.

이것은 50년 동안 한국의 ‘아파트 주도 성장 경제’다. 국가가 허용한, 인프라가 섞인 집인 아파트는 사람들에게 가만히 앉아있는데 시세차익을 안겨주고, 건설사에게는 크고 안정적인 마진을 제공하고, 또 나라도 쓸 돈 안 쓰고 아파트 거래가 많아져 세금(비쌀수록 커지는 취득세, 양도세)이 양껏 들어오니 경제적으로 일석삼조다. 물론 이 경제적 효과는 평균일 때이다. 불평등은 소득이 아닌 아파트의 가치 성장으로 커졌다. 개인 개인의 스케일에서는 강남 1시간 이내 도착 단지형 새 아파트를 가졌냐 아니냐에 따라 헬조선을 경험하냐 마냐가 결정된다. 정부가 최초에 아파트를 민간이 직접 공급하도록 허용할 때의 취지와 원칙을 잊어버린 사이, 우리는 근본적으로 왜 아파트를 짓는지, 왜 이렇게 오르는지 모른 채로 살기 어려워서 아이를 낳기 싫고, 결혼하기 귀찮은 나라가 되었다. 저명한 전문가들은 수도권 신도시에 가면 왜 아이들이 넘치는지 관심은 없고(아파트가 많기 때문이다.), 우리 도시가 유럽의 도시보다 못생겼다고 아직도! 못마땅해 한다. 정신차려야 한다. 지금 예쁘고 안예쁘고 문제가 아니다. 도시건축인들이 주도해서 정책을 바꿔야 지금의 국가적 위기를 극복할 수 있다. 

4. 해결책은 '밖'에 없다.

미국과 유럽에는 아무리 찾아봐야 답이 없다. 우리나라는 세계에서 유일하게 경제 원조를 받던 나라에서 원조를 해주는 나라가 된 독특한 나라이다. 이에 대해 마냥 자랑스러워 하기 이전에 우리가 무엇을 어떻게 했길래 남들이 해내지 못한 일을 이룬 건지 따져봐야 한다. 그 답은 밖에 있지 않다. 우리 땅 안에서 일어난 일을 자세히 뜯어봐야 한다. 유럽이나 미국 등 선진국도 그럴 것이고, 또 우리를 선망의 대상으로 바라보는 여러 개발국은 더욱, 한국이 이 수렁에서 어떻게 빠져나갈지 궁금해하며 지켜보고 있다.

지금 아파트가 나쁘다고 앞으로 짓지 말자고 이 글을 쓰는 게 아니다. 얼마나 좋은지 직접 살고 있어 잘 안다. 게다가 매일 밀리미터 단위로 단지계획이니 단위세대니 설계하고 있고, 그런 집에 지금 살고 있다. 오직 말하고자 하는 바는 아파트가 좋아도 너무 좋다는 거다. 그래서 그게 뭐 잘못됐냐고? 정책의 명분을 기억해야 한다. 특혜에는 명분이 있었다. 지금도 그 명분은 유효한가? 그때는 맞을지 몰라도 지금은 틀릴 수 있다! 분명히 이제는 출구전략이 필요한 때이다. 아파트에 대한 계획적 혜택을 단계적으로 조정해야 한다. 최근 논의되는 신도시와 도심재개발에서 효과가 그리 크질 않을 공급의 확대와 정부가 제대로 해보지도 않은 공공임대주택의 확대에 방점을 둘 것이 아니라, 아파트가 가진 사업구조의 적절한 변화를 시험하는 테스트베드로써 활용되어야 한다. 단순한 초과이익환수 가지고는 절대 변화가 없을 것이다. 수익구조가 안나오면 그냥 아파트는 안짓고 만다. 이제 아파트를 계획적으로 규제하는 주택법, 국토법 등을 한번 전면적으로 수정할 필요가 있다. 아파트의 겉모양이 아니고 근본적인 변화가 필요하다. 그동안 건축도시 전문가들의 논의가 서구적인 개념에서 도시의 경관과 커뮤니티에만 국한됐다. 그리고 현재 아파트에서 거의 없다시피한 공공임대주택을 많이 지으면 된다는 이야기 그만했으면 좋겠다. 그렇게 쉬운 일이었음 지금 상황이 오지 않았다. 하고 싶어도 정부도 성공한 경험이 없고 시장이 받아들일지 말지 너무 리스크가 크다. 임대아파트, 분야아파트 둘 다 살아보면 '좋은 임대아파트' 짓는다는게 한국에서 얼마나 터무니 없는 소리인지 그냥 안다. 변화는 결국 지금 큰 틀에서 벗어나긴 힘들다. 대신 거시적으로 아파트가 가진 수익구조를 인프라 확충 정도에 따라 재건축시 반감시킬 정책방향 정도는 제시할 수 있는거 아닐까. 


2020년, 
우리 사회는 아파트의 아주 좋은 장점 때문에 아파트에 중독되었고, 1960년대의 ‘헬조선’을 벗어나기 위해 만든 아파트가 2020년 여전히 우리 사회를 또 다른 모습의 ‘헬조선’으로 유지시키고 있는 건 아닌지 생각해봐야 한다.





 




댓글 : 1
doctor   2020-11-15 12:34 [ Modify ]  [ Delete ]
기도는 바라는 것을 이루어
달라고 하나님께 비는
행위만을 말하지 않습니다.

그것만이라면 기도는
제 욕심을 채우기 위한
수단에 불과하게 됩니다.

바른 기도는 하나님과의
대화이자 교제입니다.

말을 주고받는 것이 대화이고,
마음과 마음이 이어져야
진정한 교제가 됩니다.

주님께 사랑을 고백해도 좋고,
감사의 마음을 전해
드려도 좋습니다.

무엇인가를 보고해도 좋고,
찬양을 한다면 더욱 좋습니다.

“원하신다면 헌신하겠습니다”
라고 결단하는 것은 필수입니다.

대화이니 일방적으로 자기
말만 하지 말고 그분이 하시는
말씀에 귀를 기울여야 합니다.

때론 그 말씀이 내 생각과
계획에 충돌할 지라도 내 뜻을
꺾고 순종하는 것